Afin de faire le bon choix lors d'un achat immobilier, il est très important de comparer les différents biens que nous aurons présélectionnés pour vous. Mais sur quels critères doit-on se baser pour établir une comparaison juste et objective ? Est-ce suffisant de prêter attention à l'emplacement du bien ou y a-t-il d'autres critères qui peuvent s'avérer tout aussi importants ?

Chez Antibes Transactions, nous avons préparé pour vous ci-dessous une liste de 5 éléments qui déterminent la valeur d'un bien immobilier. Nous vous invitons à la lire attentivement et ainsi améliorer votre capacité à prendre une décision informée au moment de sélectionner votre futur appartement ou votre future maison.

Il reste à signaler que cette liste fait abstraction de tout besoin particulier qu'un acheteur pourrait avoir pour privilégier un type de bien plutôt qu'un autre. Lors de la recherche d'un bien immobilier, il s'agit souvent non pas de trouver le bien parfait sans aucun point négatif, mais de faire un compromis équilibré dans notre sélection, ce qui nous permettra de trouver un bien qui correspondra au maximum à nos besoins principaux.

1. L'emplacement

Bien qu'il soit bien connu dans l'immobilier qu'un des points les plus importants à prendre en compte est l'emplacement, cette notion est tellement remplie de subtilités qu'il vaut mieux la comprendre pour en tirer profit au maximum.

Quand nous parlons d'emplacement, il ne faut pas uniquement se limiter à l'échelle de la ville mais aussi regarder l'emplacement au niveau du quartier, au niveau de la rue ainsi qu'à l'intérieur de la résidence quand il s'agit d'un immeuble en copropriété.

- L'emplacement du bien dans la ville

Au niveau de la ville, il est préférable de privilégier les quartiers sécurisés et bien fréquentés, bien desservis par les transports en commun, proche des axes routiers (sans que cela ne représente une nuisance) et qui présentent des équipements publics suffisants. Il vaut mieux éviter les quartiers trop excentrés.

Par exemple, un quartier réputé dangereux présentera d'habitude un ratio prix par m2 beaucoup plus bas que celui d'un quartier réputé bien fréquenté. D'ailleurs, un bien situé à cinq minutes de l'autoroute mais d'où l'on ne l'aperçoit pas ni on ne l'entend représentera toujours un avantage vu la facilité de pouvoir se rendre rapidement dans d'autres villes autour.

- L'emplacement du bien dans le quartier

Au niveau du quartier, il faut privilégier un bien situé dans un quartier de préférence avec des commerces de proximité où l'on n'est pas obligé de prendre la voiture à chaque fois que l'on doit faire une course et où l'on peut se promener facilement. Cela dit, un bien en plein centre-ville bien qu'il soit proche de tout sera exposé à plus de nuisances sonores qu'un bien hors centre-ville (livraison de marchandises tôt le matin par exemple).

Un bien proche des arrêts de bus/tramway/métro et des attractions de la ville aura naturellement plus de demande d'acheteurs qu'un bien excentré et éloigné.

- L'emplacement du bien sur la rue

Au niveau de la rue, un bien donnant sur une cour intérieure sans vis-à-vis aura généralement plus de demande qu'un bien donnant sur une rue passante avec des immeubles rapprochés en face. De la même façon, selon les caractéristiques et la configuration de la rue, deux biens situés dans une même rue peuvent avoir des estimations complètement à l'opposé.

Par exemple, une rue longue peut parfois couvrir plusieurs quartiers. Dans ce cas-là, il y aura forcément une différence de prix sur le bien selon les prestations de chaque quartier. Par ailleurs, les biens tout en bas d'une rue en pente auront un avantage par rapport aux biens situés au sommet de la rue, surtout si les attractions à faire à pied sont majoritairement en bas de la rue.

- L'emplacement du bien dans la résidence

Au niveau de la résidence, il faut regarder la situation du bien par rapport à l'étage, à l'exposition solaire, à l'absence de vis-à-vis ainsi qu'à l'absence de nuisances sonores (par exemple : fenêtres ne donnant pas sur un parking ou à proximité d'un ascenseur). Un bien en dernier étage éloigné de l'ascenseur subira théoriquement moins de nuisances sonores qu'un bien situé au rez-de-chaussée tout près de l'entrée de l'immeuble.

Par ailleurs, un bien ensoleillé avec vue dégagée car orienté sud sera beaucoup plus lumineux et agréable qu'un bien orienté nord surplombé par des terrasses voisines.

2. L'état du bien et l'âge du bien

Il est important d'inclure dans l'enveloppe financière de votre futur achat immobilier un montant pour des travaux de rafraîchissement, à savoir des travaux de rénovation car bien souvent même dans un appartement neuf, il y a des petits ajustements à faire selon les besoins de l'acheteur.

Bien évidemment, un bien ancien complètement à rénover vaudra moins qu'un bien neuf récemment livré. En revanche, en tant qu'acheteur, il vous sera plus facile de faire baisser le prix d'un bien à la vente si celui-ci a besoin d'être rénové. Aussi, il vous sera plus facile de personnaliser un bien à rénover qu'un bien neuf sans travaux.

Un des avantages de choisir un bien neuf est le fait d'avoir été construit selon les normes et critères de performance actuels. Ici, on peut notamment signaler les normes générales de construction, les normes d'accessibilité, les normes de sécurité incendie, les normes d'électricité ainsi que les normes de performance énergétique.

3. Les services dans la résidence et les charges de copropriété

Dans le cas d'un bien appartenant à un immeuble en copropriété, un élément à étudier de près est le montant des charges de copropriété ; car une fois votre bien acheté, vous allez devoir vous en acquitter tous les mois. D'une manière générale, on peut se dire que plus on a de prestations ou de services dans une résidence, plus on aura de charges à payer pour l'entretenir.

Par exemple, une copropriété bénéficiant d'un terrain de tennis, d'une piscine et d'espaces verts aura tout naturellement des charges de copropriété beaucoup plus élevées qu'une copropriété de taille similaire mais qui ne contient que le strict minimum.

Il faut savoir que les charges de copropriété sont également directement liées aux types d'installations dans la copropriété. Par exemple, le chauffage dans la résidence peut se faire de manière collective (chaudières à fioul ou à gaz) ou bien de manière individuelle (convecteurs électriques, climatisation réversible ou pompes à chaleur). De la même façon, l'eau chaude peut être collective ou individuelle par le biais d'un chauffe-eau électrique ou à gaz.

4. La présence d'un ascenseur

Dans certains immeubles anciens, l'absence d'un ascenseur représente des charges de copropriété moins importantes mais également des contraintes liées au port de poids à la main pour les occupants des étages élevés (valises...). Cela est souvent inévitable dans les quartiers les plus anciens des villes où l'on peut trouver des immeubles datant de plus de 100 ans.

Habituellement, un ascenseur est perçu comme une prestation nécessaire et le fait de l'avoir sera toujours un plus qui tirera la valeur d'un bien immobilier vers le haut.

5. L'aménagement intérieur et le potentiel du bien

Selon la configuration d'un bien immobilier, la disposition des éléments porteurs et des gaines techniques, il sera plus ou moins possible de faire des modifications à son aménagement intérieur. Bien que vous ne soyez pas obligé(e) de le faire, le simple fait d'avoir la possibilité de modifier l'aménagement intérieur du bien peut représenter une valeur ajoutée pour certains acheteurs.

Un appartement avec le potentiel d'ouvrir la cuisine et de rajouter une chambre vaudra logiquement plus qu'un appartement où l'on est obligé de garder une cuisine fermée et le nombre de chambres existant.

Comme vous le voyez, les caractéristiques signalées ci-dessus, quand elles sont présentes dans un bien immobilier, attireront une quantité plus importante d'acheteurs, ce qui augmentera les possibilités de réaliser une plus-value au moment de la revente du bien vu la demande plus importante de personnes qui seront prêtes à faire une offre d'achat pour le bien en question.

Vous connaissez désormais 5 éléments déterminant la valeur d'un bien immobilier. Maintenant que vous avez lu cet article, nous vous invitons à vous rendre dans la section « ressources » et à lire d'autres articles qui pourront vous être utiles. Avez-vous un projet immobilier ? Contactez-nous, l'équipe Antibes Transactions sera ravie de découvrir votre projet.

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